Crédit Immobilier

Tout comprendre sur le crédit immobilier

Crédit immobilier

Ça y est on à trouvé le logement dont on rêvé et tout s’accélère! Comment faire pour souscrire un crédit immobilier maintenant.

L’idéal est d’avoir commencé les démarches et savoir à quoi s’attendre avant la recherche du bien.

Connaître sa capacité d’endettement est essentiel. Elle est définie en fonction de vos revenus et de ce fait vous aurez une fourchette de prix pour votre futur achat. Inutile de regarder un bien à 200.000€ si vous ne pouvez emprunter que 130.000€ cela vous fera gagner du temps et vous évitera des déceptions.

Un rendez-vous avec votre banquier vous permettra de valider cette première étape essentielle, il devrait aussi vous donner des informations importantes sur les différents prêts possibles ( prêt à taux fixe, taux variable, apport personnel…) mais aussi des autres types de crédits disponibles et bon marché comme le prêt 1% patronal.

Vous voilà dans une démarche constructive, vous savez à quoi vous attendre et vous avez toutes les clés en main pour votre crédit immobilier et la recherche de votre future maison peu commencer sereinement.

Quelle offre choisir ?

Votre projet de devenir propriétaire se concrétise enfin, le bien qui vous intéresse est dans le budget que vous vous étiez fixé avec votre banquier. Il reste maintenant à faire jouer la concurrence entre les offres de crédits.

Voici quelques précieux conseils qui pourront vous faire économiser des milliers d’euros:

-Ne vous limitez jamais à l’offre de votre banquier uniquement.
-Allez voir d’autres banques, vous allez voir elle vous dérouleront un tapis rouge.
-Tenez-vous au courant des taux de crédit immobilier pratiqués au moment de votre achat.
-Regardez le coût global de votre crédit (ce que vous remboursez au total), ne regardez pas seulement la mensualité.
-Attention aux assurances crédit, perte d’emploi… prenez le temps de comparer et de connaître les couvertures les obligations…

Vous vous engagez sur plusieurs années et les sommes engagées sont considérables ainsi que les intérêts versés!

Le crédit immobilier modulable

Vous avez la possibilité lorsque que vous souscrivez votre prêt immobilier, de choisir une option modulable à votre crédit immobilier.
Cette option vous permet de réviser vos remboursements mensuels à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de vos ressources.

Un prêt immobilier modulable vous permettra d’ajuster vos mensualités à votre situation économique en faisant varier la durée du prêt. Par exemple, si vous rencontrez une difficulté financière vous baissez les mensualités de votre crédit en allongeant la durée de votre remboursement.

Attention en cas de la baisse de mensualités de votre crédit et donc une durée de remboursement rallongée, les intérêts remboursés seront plus importants.

Inversement si votre situation financière s’améliore et que vous souhaitez rembourser votre emprunt immobilier plus rapidement, vous avez la possibilité d’augmenter les mensualités et par la même occasion diminuer le remboursement et les intérêts de votre emprunt.

Avant de souscrire un prêt immobilier avec cette option ,il convient de vérifier la « fourchette » de variation possible au niveau du remboursement des mensualités, et le nombre de fois et les dates où vous pourrez effectuer des changements de mensualité.

Quel type de taux choisir pour un prêt immobilier ?

Voici les principales options qui vous seront proposée lors de la souscription de votre prêt immobilier.

1- Le taux fixe.

En choisissant cette formule, vous vous garantissez contre les aléas des taux. Dès la conclusion du contrat de prêt, vous connaissez les mensualités de remboursement pour toute la durée de remboursement de votre emprunt.

Bien que le taux soit fixe, certaines banques acceptent d’adapter le montant des remboursements en fonction de l’évolution des revenus de l’emprunteur. Cependant, votre prêt taux fixe ne bénéficie pas de baisse, lors que les taux baissent.

2- Le taux variable

vous permet de bénéficier du taux le plus avantageux du moment. Si par la suite, le taux des emprunts immobiliers baisse, l’emprunteur bénéficie de cette baisse ; par contre si le taux augmente, l’emprunteur voit son taux révisé à la hausse.

Cependant, pour éviter de gros écarts, les banques prévoient une fourchette de variation qui limite aussi bien la hausse que la baisse des taux. Les fourchettes les plus fréquentes sont + ou – 2 % et + ou – 3%.

Les justificatifs pour le montage du dossiers de prêts

Quels seront les documents et justificatifs qui vous seront demandés lors du montage de votre dossier de prêt ?

Bien sûr, les documents requis par le banquier pour créer votre dossier de prêt immobilier peuvent varier d’un établissement à l’autre, mais de manières générale, voici la liste des documents qui vous seront demandés:

– Avis d’imposition, les 2 derniers
– Bulletins de paie, les 3 derniers
– Relevé de compte, les 3 derniers
– Justificatif d’état civil, pièce d’identité
– Livret de famille
– Justificatif de domicile

Il vous sera également demandé une preuve de l’apport que vous amenez à votre projet.

Encore une fois c’est une liste non exhaustive, et d’autres documents peuvent être demandés pour des complément d’information.

Renégocier son prêt

Dans quel cas envisager de renégocier son prêt immobilier avec sa banque ?

• Si la baisse des taux entre le moment où le prêt vous a été accordé et le taux du jour, est significative.

Dans ce cas, vous pouvez demander soit une réduction de la durée, tout en gardant la même mensualité, soit garder la durée restant à courir et avoir une baisse de la charge mensuelle, soit faire un mélange des deux (baisse du taux et réduction de la durée). En cas de refus, vous pouvez consulter la concurrence.

• Si votre situation économique se détériore et que la charge de remboursement devient trop lourde, vous pouvez demander à votre banque de renégocier votre prêt.

Cette renégociation peut porter sur le taux (à la baisse) ou la durée de remboursement restant à courir (allongement) ou sur les deux à la fois. Si votre banque refuse de revoir le dossier, vous pouvez vous adresser à la concurrence.

Pour savoir si vous êtes gagnant faites votre calcul en tenant compte des frais éventuel du dossier nouveau et des indemnités de remboursement anticipé du crédit si vous changez d’établissement ou des frais de renégociation.

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier

Vous avez financé votre acquisition immobilière avec un prêt et vous souhaitez le rembourser par anticipation (rentrée d’argent, vente du bien, etc…)

L’emprunteur peut à tout moment rembourser son prêt immobilier totalement ou partiellement. En général les banques demandent que le remboursement anticipé partiel se fasse à une date d’échéance. Pour le remboursement total il peut s’effectuer à tout moment.

Certaines banques pour des remboursements anticipés partiels demandent que le capital remboursé soit au moins de 10 % du capital initial (c’est-à-dire la somme que vous avez emprunté pour l’acquisition).

Les conditions générales du prêt prévoient, en règle générale, que tout remboursement anticipé est accompagné d’une pénalité correspondant à six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, plafonné à 3 % du capital remboursé.

A retenir :

En cas de remboursement anticipé partiel, vous pouvez demander

  • De réduire la durée restant à courir, la mensualité restant la même
  • De réduire la mensualité.

Problème de remboursement du prêt immobilier

Les personnes qui avait eu recourt au crédit relais pour financer l’achat de leur nouveau bien immobilier avant le retournement de situation sur le marché immobilier peuvent se retrouver aujourd’hui dans des situations délicates , même si tout est fait auprès des banques pour apporter des solutions. Comment réagir aujourd’hui devant cet éventuelle problème de crédit immobilier?

-La première solution est de revoir le prix de vente de son bien à la baisse, ce qui n’est jamais facile à envisager surtout si l’on descend en dessous de la fourchette de prix que l’on s’était fixer.

-Prolonger la durée des prêts relais, bien sur en trouvant son banquier quelques mois avant la fin du prêt pour trouver une solution à l’amiable, les banques peuvent aussi demander une nouvelle estimation du bien par un professionnel avant de revoir le prix de vente.

-Revendre ou louer pour tenter de rembourser le prêt immobilier en cou, ou revendre le nouveau bien quitte à enregistrer un perte qui sera inférieure à celle engendrée par le crédit relais.

-Réunir les crédits: si le taux d’endettement ne dépasse pas les 30% rassembler les crédits quitte à rallonger la durée du prêt.

-Vendre avant d’acheter c’est le meilleur moyen d’éviter les problèmes d’un crédit relais.

Hypothèque

Le remboursement d’un crédit hypothécaire est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.

Une hypothèque est un droit accordé à un créancier (par exemple une banque) sur un bien immobilier (ou exceptionnellement sur un bien meuble assimilable à un immeuble tel un navire) en garantie d’une dette, sans que le propriétaire du bien qui constitue la garantie en soit dépossédé.

Un bien hypothéqué est un bien qu’un créancier peut faire saisir si le débiteur ne remplit pas l’obligation principale (par exemple les échéances ne sont pas payées), afin de le mettre en vente, et d’être remboursé par préférence sur le prix de vente.

Une hypothèque est prise par le biais d’un notaire dans les juridictions de droit civil. Elle fait l’objet d’un enregistrement sur un registre officiel.

L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.

La loi MURCEF

Toute personne souscrivant un crédit immobilier doit souscrire une assurance de prêt. Cependant l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire l’assurance avec l’organisme qui accorde le prêt.

Le bon côté des choses est que bien souvent, les sociétés de crédit qui annoncent les taux d’intérêts pour leurs emprunt le plus bas sont également celles qui pratiquent les assurances pour leur prêt les plus chères. D’où l’importance une fois de plus de comparer une offre de prêt dans son ensemble avec son TEG et le montant des mensualité en remboursement à échéance comparable sur une durée d’emprunt équivalente. Si la banque impose une assurance emprunteur (et c’est généralement le cas), elle a le devoir de notifier dans son offre de prêt que le souscripteur peut souscrire une assurance équivalente chez un autre assureur.

RX arnaque

Mais maintenant comment vont réagir les prêteurs et quelle riposte vont-ils adapter à cette situation de concurrence?

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